展示柜货号:丁祖昱评楼市 部分“集中供地”城市已现“零供应”，优质地块地价继续走高
??2021年2月，全国土地商场成交建面环比下滑。受2月底“22个要点城市会集供地新政”影响，以北上广为代表的要点城市现已暂缓了土地挂牌，要点城市的优质地块在短期内面对断供。
??在此影响下，房企为了在新政前尽可能添加优质土储，特别是现金流较严峻的中斗室企，拍地热情高涨，导致土拍热度进一步升温。2月土地商场热度再度上涨：地价、溢价率均进一步走高，流拍率也回落至10%以下。
??跟着22个要点城市会集供地的落地施行，估计要点城市土拍热度将有所回落，溢价率目标将再度向低位回归，但是在土拍信息透明度加强、而拿地时机削减的情况下，关于那些稀缺的优质地块而言，反而会取得更高的商场重视度，导致要点城市不同地块间的冷热分解进一步加重。
??01部分“会集供地”城市已呈现“零供给”
??2021年2月，土地商场全体挂牌量较1月有小幅添加，据CRIC统计数据显现，全国土地商场经营性土地供给总建筑面积16511万平方米，环比添加7%，同比增幅达54%，从数据来看，同比增幅杰出的首要原因为，去年同期疫情影响严峻，全体商场跌入冰点，多城拖延或间断土地挂牌，在去年同期较低基数的影响下，本年同比数据较为杰出。
??2月底以来，22个要点城市会集供地新政引发业界重视，共传出22个要点城市推广土地会集出让准则，包含4个一线城市和18个热门二三线城市，包含北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、姑苏、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。内容首要触及“两会集”，即会集发布出让布告、会集安排出让活动，且2021年发布住所用地布告不能超越三次。
??部分城市受“22城市会集供地”新政影响，暂缓了土地挂牌，如北上深本月均是零供给，仅少量未在风闻名单中的城市有土地供给，全体供给量坐落低位。
??成交方面，受新年传统假日影响，2月全国土地商场成交规划较上月有所回落，据CRIC统计数据显现，全国土地商场经营性用地成交建筑面积11010万平方米，环比削减29%，同比相等。各能级城市的成交建面环比均不敌上月。
??价格方面，本月均匀楼板价连续高位运转，并进一步迫临3000元/平方米大关，均匀地价达2922元/平方米。这首要是因为，上海、广州等多个热门城市受“会集供地”新政影响暂缓了土地挂牌，部分房企为了在新政前尽可能添加优质土储，抢占“末班车”，拍地热情高涨。
??各能级城市体现方面，一线城市均匀地价为18382元/平方米，环比大涨52%；二线城市因上月成交主力高地价的杭州、南京等城市供地量削减，二线城市本月成交楼面价环比下降12%至4774元/平方米；三四线城市的均匀地价也在热门三四线优质地块供给增多的带动下较上月有所回涨，环比微涨2%至1777元/平方米。
图：CRIC监测城市经营性用地月度成交量价走势（单位：万平方米，元/平方米）
数据来历：CRIC我国房地产决议计划咨询体系
??02 热门三线高溢价地块成交增多
??在优质地块供给显着添加特别是热门三线城市高溢价地块成交幅数显着添加的影响下，2月成交溢价率连续上月的上升气势，增至16.6%，环比1月添加了3个百分点，已涨至2020年以来的最高点。
??各能级城市体现共同，溢价率环比1月均呈现上升的趋势。其间一线城市升温最显着，溢价率环比1月添加了7.1个百分点至10.8%，北上广均有溢价率超越30%的地块成交；二三线城市溢价率环比上月也显着上涨，其间三四线城市的溢价率更是在徐州、南通等热门城市有超高溢价地块成交的拉动下进一步迫临20%。
图：CRIC监测城市经营性用地溢价率走势图
数据来历：CRIC我国房地产决议计划咨询体系
??土地流拍方面，受优质地块供给较多，加上年头各大房企拿地资金相对富余影响，2月土地流拍现象呈现了必定的环节。CRIC要点监测城市中，流拍率已降至9.8%，环比上月下降了0.7个百分点。
图：要点监测城市的经营性用地流拍率走势图
数据来历：CRIC我国房地产决议计划咨询体系
??03 热门城市优质土地拉动地价持续走高
??尽管2月土地成交建面较上月有所回落，但优质土地供给依然不少，特别是上海、广州、北京等城市的部分重大项目用地或许区位优胜的纯宅地，招引了商场较高的重视度。
??从2月成交总价前十和单价前十的地块来看，除了少量出让条件较为严苛的土地以底价出让，其他大部分地块的成交溢价率均已超越10%，区域特别优胜的纯宅地，成交溢价率根本都在20%，且竞赛剧烈。
??在这其间，上海体现最为耀眼，2月，上海的土地成交金额再次打破400亿元，到达421亿元，共触及11宗地，除临港新郊外，虹口北外滩、普陀石泉社区、宝山罗店均有优质地块出让。其间商场重视度最高的地块莫过于虹口嘉兴路大街纯宅地和普陀石泉社区纯宅地，这两宗地均坐落中环内，区位非常优胜，土拍竞赛剧烈，竞拍次序均超越百轮。终究，两宗地别离以92648元/平方米和84356元/平方米的楼板价成交，并别离创下虹口区和普陀区的单价最高纪录。
表：2021年2月全国城市经营性土地成交总价排行榜
数据来历：CRIC我国房地产决议计划咨询体系
表：2021年2月全国城市经营性土地成交单价排行榜
数据来历：CRIC我国房地产决议计划咨询体系
??2021年2月，适逢新年假日，全国土地商场成交规划土地成交建面环比大幅回落，不过在沪广等热门城市高价地会集成交的推动下，地价仍在上升，溢价率目标也在随之上涨。土地商场升温之下，调控方针也随之而来，其间供地“两会集”方针成为月内土地商场调控的关键词，且当时青岛、济南、天津等多个城市已清晰呼应。
??接下来，在供地“两会集”方针布景下，估计要点城市土拍热度将有所回落，溢价率目标将再度向低位回归，但是在土拍信息透明度加强、而拿地时机削减的情况下，关于那些稀缺的优质地块而言，反而会取得更高的商场重视度，导致要点城市不同地块间的冷热分解进一步加重。另一方面，在“两会集”试点推动的情况下，必定使得不少企业的拿地重心进一步向其他“次热门”城市搬运，如南通、盐城等，这些城市的竞赛格式和行政管控也将迎来更多新的变数。
